Kira artışında yasal sınır nedir?

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış bir önceki kira yılının TÜFE oniki aylık ortalamalarına göre değişim oranını geçemez. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazsa bile, bu sınırı aşan kısım geçersizdir.

Dikkat edilecek nokta: kullanılacak oran ayın TÜFE oranı değil, oniki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. İkisi birbirine karıştırılır ve aradaki fark ciddi olabilir. Oranı TÜİK’in yayımladığı tablodan, artışın yapılacağı ayın verisinden alın.

Beş yıl kuralı: en çok atlanan konu

TÜFE sınırı sonsuza kadar geçerli değildir. Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde durum değişir: bu dönemde kira bedeli artık yalnız TÜFE ile sınırlı olmaz.

Beşinci yılın sonunda taraflar yeni bedelde anlaşabilir; anlaşamazlarsa hâkim, TÜFE oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutarak hakkaniyete uygun bir kira belirler. Yani beş yılın sonunda kira, uzun süredir piyasanın altında kaldıysa rayiç seviyeye çekilebilir.

Pratik sonucu her iki taraf için de önemlidir:

• Kiraya veren: yıllarca TÜFE ile sınırlı kalan kirayı beşinci yılın sonunda “kira tespit davası” yoluyla güncelleyebilir.
• Kiracı: beşinci yıl dolduğunda karşınıza TÜFE’nin çok üzerinde bir talep çıkabilir; bunu baştan öngörmek bütçe planınızı değiştirir.

Beş yıllık süre ilk sözleşme tarihinden itibaren sayılır; her yenilemede sıfırlanmaz.

Artış ne zaman uygulanır?

Artış, kira yılının dolduğu tarihte — yani sözleşmenin başlangıç tarihine denk gelen yıl dönümünde — uygulanır. Yıl ortasında kendiliğinden artış yapılamaz. Yeni bedelin kiracıya yazılı olarak bildirilmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıklarda ispat kolaylığı sağlar.

Sık sorulanlar

Sözleşmede “her yıl %50 artar” yazıyor, geçerli mi?

TÜFE oniki aylık ortalamayı aşan kısım geçerli değildir. Sözleşmeye yazılmış olması bu sonucu değiştirmez.

Kiracı artışı kabul etmezse ne olur?

Yasal sınır içinde kalan artış için kiracının ayrıca onayı gerekmez; ödemezse kiraya veren kira tespit davası açabilir veya icra takibi yoluna gidebilir. Anlaşmazlıkta önce arabuluculuk gündeme gelir.

İş yeri kiralarında da aynı sınır var mı?

Evet, konut ve çatılı iş yeri kiralarında aynı kural uygulanır. Ancak iş yeri kiralarında sözleşme şartları ve tarafların tacir olup olmaması bazı hükümleri etkileyebilir; somut sözleşmenizi bir hukukçuya inceletin.

Depozito da artar mı?

Depozito sözleşmeyle belirlenir ve kira artışına bağlı olarak kendiliğinden artmaz. Artırılması taraf iradesine bağlıdır.

Not: Kira artış oranlarına ilişkin geçici üst sınır uygulamaları zaman zaman kanunla getirilmiştir. Artış yapacağınız dönemde yürürlükte özel bir sınır olup olmadığını kontrol edin.

Sık sorulan sorular

Konutta yasal kira artış tavanı nedir?

Sözleşme yıl dönümündeki 12 aylık TÜFE ortalamasıdır (TBK m.344). Oranı TÜİK verisinden girersiniz; bu tavanı aşan artış geçersizdir.

Kira artışında hangi TÜFE kullanılır?

Ayın TÜFE oranı değil, 12 aylık ortalama TÜFE. Araç bu ayrımı gözetir.

5 yıldan sonra kira nasıl artar?

Beş yıl dolunca kira artık TÜFE ile sınırlı değildir; taraflar anlaşamazsa hâkim, emsal kira ve hakkaniyete göre yeni bedeli belirler.