Değer artış kazancı nedir?

Bir gayrimenkulü aldığınızdan pahalıya sattığınızda aradaki fark değer artış kazancı sayılır ve Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 80. maddesi uyarınca gelir vergisine tabidir. Ancak herkesin her satışı vergilenmez — aşağıdaki dört filtreden geçmesi gerekir.

1. Beş yıl kuralı: en önemli filtre

Gayrimenkulü edindiğiniz tarihten itibaren beş yıl geçtikten sonra satarsanız, elde ettiğiniz kazanç değer artış kazancı sayılmaz ve vergi doğmaz. Kâr ne kadar büyük olursa olsun fark etmez.

Bu yüzden ilk bakılacak şey satış kârı değil, iki tarih arasındaki süredir. Beş yıl dolmuşsa hesabın gerisine bakmanıza gerek kalmaz.

Miras veya bağış yoluyla (ivazsız/bedelsiz) edinilen taşınmazların satışı, süre şartı aranmaksızın değer artış kazancına tabi değildir.

2. Endeksleme: enflasyondan doğan sahte kârı ayıklamak

Beş yıl dolmadan satıyorsanız, alış bedeliniz olduğu gibi kullanılmaz. On yıl önceki bir milyon lira ile bugünkü bir milyon lira aynı şey değildir; aradaki fark sizin kazancınız değil, paranın değer kaybıdır.

Bu nedenle alış bedeli, satıştan önceki aya kadar Yİ-ÜFE ile güncellenir. Kanun bir şart koyar: endeksleme yapılabilmesi için artış oranının %10 veya üzerinde olması gerekir. Altında kalırsa alış bedeli aynen kullanılır.

Uygulamada bu, verginin çok büyük bölümünü eritir. Yukarıdaki araç endekslemeyi otomatik yapar; endeks tablosunu ayrıca aramanıza gerek yoktur.

3. Giderler

Alış ve satış sırasında ödediğiniz ve belgelendirebildiğiniz giderler kazançtan düşülür:

• Tapu harcı (alışta ve satışta ödediğiniz paylar)
• Emlak komisyonu
• Noter, ekspertiz ve benzeri zorunlu masraflar

Belgesi olmayan gider indirilemez; faturaları ve dekontları saklayın.

4. Yıllık istisna ve vergi tarifesi

Kalan tutardan bir de yıllık istisna düşülür. Bu tutar her yıl yeniden belirlenir — araçtaki alanı satışın yapıldığı yılın rakamıyla güncelleyin.

İstisnadan sonra kalan matrah, ücret dışı gelirler için geçerli artan oranlı gelir vergisi tarifesine göre vergilendirilir. Yani sabit bir oran yoktur; matrah büyüdükçe dilim oranı yükselir.

Beyan ne zaman verilir?

Kazanç, satışın yapıldığı yılı izleyen yılın Mart ayında verilen yıllık gelir vergisi beyannamesiyle beyan edilir. Vergi genellikle Mart ve Temmuz olmak üzere iki taksitte ödenir. Vergi çıkmasa bile beyan gerekip gerekmediğini mali müşavirinize sorun.

Sık sorulanlar

Zararla sattım, ne olur?

Endekslenmiş maliyet satış bedelinden yüksekse kazanç doğmaz. Oluşan zarar, aynı yıl içindeki diğer değer artış kazançlarından mahsup edilebilir.

Birden fazla ev satarsam?

Yıllık istisna, o yıl içindeki değer artış kazançlarının toplamına bir kez uygulanır; her satış için ayrı ayrı değil. Ayrıca satışlar süreklilik ve ticari organizasyon boyutuna ulaşırsa artık değer artış kazancı değil ticari kazanç sayılabilir — bu tamamen farklı bir vergileme rejimidir.

Tapudaki değeri düşük göstermek avantajlı mı?

Hayır, iki yönlü risk yaratır: alışta düşük gösterilen bedel ileride satarken maliyetinizi düşürür ve daha yüksek vergi ödersiniz; ayrıca gerçeğe aykırı beyan vergi ziyaı cezası doğurur.

Not: Bu araç konut ve işyeri gibi gayrimenkullerin elden çıkarılması içindir. Hisse senedi, taşıt ve diğer mal/hakların satışında farklı süre ve istisnalar geçerlidir.

Sık sorulan sorular

Gayrimenkulü kaç yıl sonra satarsam vergi çıkmaz?

Edinme (tapu tescil) tarihinden itibaren 5 yıl geçtikten sonra satışta değer artış kazancı doğmaz; kâr ne olursa olsun vergi çıkmaz.

Yİ-ÜFE endekslemesi ne zaman uygulanır?

Alış bedeli, elde tutma süresindeki Yİ-ÜFE artışı %10 ve üzeriyse endekslenerek güncellenir; böylece vergi matrahı düşer.

Değer artış kazancında istisna var mı?

Evet, her yıl belirlenen bir yıllık istisna tutarı kadarı vergiden istisnadır; araç güncel istisnayı uygular, aşan kısım artan oranlı tarifeyle vergilenir.