Tapudaki pay/payda ne anlama gelir?

Bir arsa veya arazi birden fazla kişiye aitse, tapuda her malikin hissesi kesir olarak yazılır: 1/4, 240/1200 gibi. Üstteki sayı pay, alttaki sayı paydadır. Pay bölü payda, sizin taşınmazdaki oranınızı verir.

Örneğin 2.000 m² bir arsada payınız 240/1200 ise oranınız %20’dir ve size düşen alan 400 m² eder. Yukarıdaki araç bu hesabı iki yönlü yapar: paydan alana ya da alandan paya.

Payınız hangi bölüm demek değildir

En sık yanlış anlaşılan konu budur. Paylı (hisseli) mülkiyette payınız arsanın belirli bir köşesine karşılık gelmez. Hisse, taşınmazın tamamı üzerindeki bir orandır; hangi bölümü kullanacağınız ancak ortakların anlaşmasıyla ya da ifraz (ayırma) işlemiyle belirlenir.

Ortaklar arasında fiilen “şurası senin, burası benim” diye kullanılan alanlar olabilir; ancak bu kullanım tapuya işlenmedikçe hukuken bağlayıcı bir bölünme sağlamaz.

Kat karşılığında arsa payı

Kat karşılığı inşaatlarda arsa payı ayrı bir önem taşır: kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulurken her bağımsız bölüme bir arsa payı tahsis edilir. Bu pay, dairenin büyüklüğü ve konumuyla orantılı olmalıdır.

Arsa payının yanlış dağıtılması ileride sorun çıkarır: ortak gider paylaşımı, kentsel dönüşümde hak sahipliği ve kamulaştırma bedeli gibi konularda bu oran esas alınır. Bu nedenle proje aşamasında arsa payı dağılımının doğru yapılması, sonradan düzeltmekten çok daha kolaydır.

Değer hesabında dikkat

Araçtaki değer hesabı, girdiğiniz birim metrekare değeri ile payınıza düşen alanı çarpar. Bu kaba bir tahmindir. Gerçek değeri; imar durumu, yola cephe, kot farkı, hisseli olup olmaması ve emsal satışlar belirler. Alım satım ya da vergi işlemi için gayrimenkul değerleme uzmanına başvurmanız gerekir.

Sık sorulanlar

Hisseli arsayı tek başıma satabilir miyim?

Kendi payınızı satabilirsiniz; taşınmazın tamamını satmak için tüm ortakların onayı gerekir. Ayrıca diğer ortakların yasal önalım (şufa) hakkı gündeme gelebilir.

Payımı ayırıp müstakil tapu alabilir miyim?

İmar mevzuatı elverdiği ölçüde ifraz yoluyla mümkün olabilir. Her arsa ifraza uygun değildir; asgari parsel büyüklüğü ve yola cephe şartları aranır. Belediyenin imar müdürlüğüne sormanız gerekir.

Ortaklar anlaşamazsa ne olur?

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası açılabilir. Mahkeme taşınmazı ya aynen böler ya da satışına karar verip bedeli paylar. Bu yol genellikle piyasa değerinin altında satışla sonuçlanır; anlaşarak çözmek çoğu zaman daha avantajlıdır.