Değer Artış Kazancı Vergisi Nasıl Hesaplanır?
Bir gayrimenkulü aldığınızdan pahalıya sattığınızda aradaki fark değer artış kazancı sayılır ve gelir vergisine tabi olabilir. “Olabilir” diyoruz, çünkü her satış vergi doğurmaz — belirleyici olan elde tutma süresi ve endekslenmiş kazançtır.
1. Beş yıl kuralı: verginin kapısı
Gayrimenkulü edinme (tapu tescil) tarihinden itibaren 5 yıl geçtikten sonra satarsanız, oluşan kazanç değer artış kazancı sayılmaz ve vergi doğmaz — kâr ne kadar büyük olursa olsun. Beş yıl dolmadan satışta ise kazanç vergiye tabidir. Miras veya bağış (ivazsız) yoluyla edinilen gayrimenkul, satışında değer artış kazancına hiç girmez.
2. Kazanç nasıl bulunur?
Vergiye esas kazanç şöyle hesaplanır:
Kazanç = Satış bedeli − Endekslenmiş alış bedeli − Satış giderleri
Tapu harcı, komisyon gibi satışa ilişkin ödenen giderler düşülebilir.
3. Yİ-ÜFE endekslemesi (matrahı düşürür)
Alış bedeli olduğu gibi değil, güncellenerek düşülür. Alış bedeli, elde tutma süresindeki Yİ-ÜFE artışı %10 ve üzeriyse endekslenerek bugüne getirilir; artış %10’un altındaysa endeksleme yapılmaz. Bu güncelleme, enflasyondan doğan sahte kârı ayıklar ve ödeyeceğiniz vergiyi azaltır.
4. Yıllık istisna
Hesaplanan kazancın, o yıl için belirlenen yıllık istisna tutarı kadarı vergiden müstesnadır; yalnızca bu tutarı aşan kısım vergilendirilir. İstisna, o yıl içindeki değer artış kazançlarının toplamına bir kez uygulanır — her satış için ayrı ayrı değil.
5. Tarife ve beyan
İstisnayı aşan kazanç, artan oranlı gelir vergisi tarifesiyle vergilenir. Kazanç, satışı izleyen yılın Mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesiyle beyan edilir.
Özet
- 5 yıl dolduysa vergi yok; dolmadıysa devam edin.
- Alış bedelini Yİ-ÜFE ile güncelleyin (artış %10+ ise).
- Satış bedelinden endekslenmiş alışı ve giderleri düşün.
- Yıllık istisnayı uygulayın.
- Aşan kısmı artan oranlı tarifeyle hesaplayıp Mart’ta beyan edin.
Bilgilendirme amaçlıdır; kesin işlem için güncel mevzuatı ve yetkili meslek mensubunu esas alın.